Veelgestelde
vragen...

Duwoners krijgt regelmatig vragen over diverse onderwerpen die voor meerdere huurders belangrijk kunnen zijn en waarvoor je niet bij DUWO terecht kan. Voor vragen over gewone huurderszaken moet je bij DUWO zijn. Ook voor klachten in principe eerst contact opnemen met DUWO (www.duwo.nl) en wij raden aan dit zoveel mogelijk schriftelijk te doen.

Services…

Het antwoord is simpel: NEE. In Amsterdam is de verhuurder (DUWO) vanaf 2012 verplicht de gemeentelijke belastingen te innen bij onzelfstandige woningen (“kam- ers”). Hierdoor is voor deze huurders de mogelijkheid vervallen om kwijtschelding voor deze belastingen aan te vragen. DUWO krijgt nu de aanslagen van het hele complex en zal deze kosten verhalen op de huurders. Huurders van zelfstandige wo- ningen kunnen dus wel kwijtschelding aanvragen.

Gemeentelijke belastingen die van belang zijn, zijn de afvalstoffenheffing (AFV, voor het ophalen en verwerken van huisvuil en grofvuil) en de zuiveringsheffing (ZH, voor de reiniging van het afvalwater) die via Waternet loopt. Duwoners vindt het een oneerlijke situatie dat onzelfstandige huurders voor deze belastingen geen kwi- jtschelding kunnen aanvragen. In andere gemeentes is dat beter geregeld (zie Delft, Leiden). Wij zullen hier voor gaan lobbyen dat er in Amsterdam ook Tegemoetkoming Woonlasten Kamerhuurders (TWK) komt.

Eind 2014 is naar huurders van een aantal Amsterdamse complexen met onzelfstandi- ge woningen een email verstuurd waarin gemeld werd dat de gemeentelijke belastin- gen (AFV en ZH) geïnd zullen worden via DUWO. Bij de meeste complexen gebeurt dat al, maar bij oudere complexen was dat nog niet overal het geval. Duwoners is daarom om advies gevraagd. Wij hebben aanbevolen om deze kosten periodiek – dus per maand – als een voorschot in rekening te brengen, zodat de huurder niet ineens voor grote onverwachte verrassingen komt te staan als DUWO een factuur stuurt met het hele bedrag. Het is wel verstandig de bedragen te controleren. Indien je niet eens met het bedrag (dit is in te zien op MijnDUWO) dan kan jealtijd bij DUWO om opheldering vragen. Mocht je er met DUWO niet uitkomen dan kun je uiteraard altijd ook bij Duwoners aankloppen voor advies.

Kijk eventueel voor meer informatie over dit onderwerp ook op de DUWO-website.

De meeste huurders hebben een servicekostenabonnement, waardoor je niet zelf de kosten van allerlei kleine reparaties hoeft te betalen of zelf de reparaties moet oplossen. Denk hierbij aan ramen en deuren die niet meer sluiten, een lekkende kraan, etc. Maar ook grotere problemen met verwarming, douche of wc zijn zaken die DUWO Onderhoud dient op te lossen. Je kunt dan DUWO Onderhoud bellen om jouw problemen te verhelpen. 020-3429666. Maar je kan ook een reparatieverzoek indienen via https://www.duwo.nl/ik-huur/reparaties-en-klachten/reparatieverzoek/

Het servicekostenabonnement zit in de servicekosten; huurders van zelfstandige woningen kunnen het abonnement opzeggen. Mocht je vragen hebben of klachten over de dienstverlening, meldt deze bij DUWO. Mocht je er niet uitkomen dan kun je uiteraard ook bij ons aankloppen voor onafhankelijk advies. Schrijf dan een mailtje naar info@duwoners.nl

Duwoners kreeg de vraag hoe het nu zit met de de automatische incasso van de maandelijkse huur. Is deze tegenwoordig nu wel of niet verplicht? En kan men met een acceptgiro betalen?

De huurdersorganisaties kregen het afgelopen jaar een adviesaanvraag hierover. DUWO had het voornemen om de huurders in de toekomst te verplichten de huur automatisch te laten overmaken. Het scheelt DUWO namelijk veel administratieve rompslomp en mogelijk ook verlies aan inkomsten. Het advies van de gezamenlijke huurderorganisaties was duidelijk: automatisch huur overmaken moet geen verplichting worden, maar maak het de huurders aantrekkelijk dit wel te doen, bijv door een korting te geven. Dit advies werd overgenomen door DUWO. Het idee is dat eenmalig 15 euro wordt teruggestort op je rekening als je automatisch je huur overmaakt

Onlangs werd duidelijk hoe DUWO de huurbetaling wil regelen. De acceptgiro gaat verdwijnen en er kan alleen nog maar digitaal worden betaald. Digitaal betalen hoeft niet per se met een automatische incasso, je kan ook via internetbankieren je geld overmaken. DUWO wil dit per maart laten ingaan en zal de bewoners hier spoedig over informeren.

Duwoners gaat op de website interessante vragen van huurders behandelen die bij ons binnenkomen. De eerste vraag gaat over wat er gebeurt met je woning als je tijdelijk stopt met je studie.

Met het campuscontract mag je bij DUWO maximaal nog een half jaar na je studie blijven zitten in je woning. Echter bij sommige studies kan het handig zijn om je even uit te schrijven om je inschrijfduur te behouden (denk bij aan een studie medicijnen en je moet even wachten met co-schappen lopen).

Zolang je kunt aantonen dat je binnen een half jaar weer gaat studeren, dan is er geen probleem en hoef je niets te doen. Bij een eventuele controle moet je wel kunnen aantonen dat je ook binnen deze periode weer ingeschreven staat als student. Zonder bewijs gaat DUWO ervan uit dat je je definitief uitgeschreven hebt.

Mocht je ook een urgente vraag hebben, schrijf dan naar Duwoners

Ja, dat mogen ze. Sinds 1 juli 2016 de Wet Doorstroming Huurmarkt van kracht is, kunnen tijdelijke huurders zoals Accommodate huurders hun huurcontract opzeggen met een opzeggingstermijn van minimaal 1 maand.

Deze nieuwe voorwaarden zijn te vinden op de website van de Rijksoverheid, klik hier voor de link. Ze staan onder het kopje  “Verhuur voor korte tijd” en hier vind je meer informatie over zelfstandige en onzelfstandige woningen.

De nieuwe Woningwet probeert tijdelijke huurcontracten zoveel mogelijk te beperken. Echter een uitzondering is de groep van buitenlandse studenten die studeren in Nederland (Accommodate huurders). Tijdelijke huurcontracten mogen maximaal 2 jaar duren voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen.

Achtergrondinformatie
Sinds 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt van kracht, een onderdeel van de geheel vernieuwde Woningwet die in 2015 werd ingevoerd. Accommodate huurders (het vroegere DUWO Shortstay) mogen nu hun huurcontract opzeggen met een opzeggingstermijn van minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden (zie artikel 7:271 lid 1 en lid 5 van het Burgerlijk Wetboek).

Bij de behandeling van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 12 april 2016 in de Eerste Kamer wees de heer Flierman van het CDA op het probleem van leegstand doordat internationale studenten nu de mogelijkheid hebben van tussentijdse huuropzegging (zie verslag van de vergadering op 12 april, Plenair Flierman).

In antwoord hierop liet minister Blok weten dat hij de wet toch onveranderd wil doorvoeren, maar zegde wel toe dat hij de mogelijke negatieve gevolgen voor de verhuurder zal monitoren en rapporteren in 2017. Verslag van de toezegging door de minister omtrent tijdelijke huurcontracten voor internationale studenten dd 12 april 2016 en Brief van de Minister voor Wonen en Rijksdienst aan de Eerste kamer dd 8 juli 2016.

Huurcontracten met een tijdelijke duur moeten overigens niet verward worden met campuscontracten. Campuscontracten zijn huurcontracten van een onbepaalde duur, maar wel met een restrictie dat de huurder dat moet voldoen aan de voorwaarden van dat contract. In juridische termen: de verhuurder kan voor speciefieke doelgroepen de huur opzeggen op grond van “dringend eigen gebruik” zodat de woning voor die doelgroep behouden blijft (zie artikel 7:274 BW). In het geval van een campuscontract is de eis dat je moet ingeschreven zijn bij een voltijds onderwijsinstelling.

De nieuwe Woningwet heeft op 1 juli 2016 ook een aantal nieuwe categorieën toegevoegd aan dit soort contracten. Voor DUWO zullen vooral de doelgroepen promovendi (artikel 7:274e BW) en wellicht ook jongeren (artikel 7:274c BW) van belang zijn. Voor deze doelgroepen geldt de restrictie dat je bezig bent een promotie, respectievelijk dat je voldoet aan de leeftijdseis (dus maximaal 18 en minimaal 27 jaar oud bent).

Yes, they are. Since at 1 July 2016 the housing law has been changed the rules for short-term tenancy agreements are different. Tenants with this kind of agreement are now allowed to quite the contract with one month’s notice.

It’s worth to mention that fixed-period contracts are normally not allowed in the Netherlands. However, one of the exceptions is the group of foreign students studying in The Netherlands (like many Accommodate tenants). Tenacy agreements with definite time period (fixed-period contracts) have a maximum duration of two years for self-contained apartments or five years in case of rooms with shared facilities.

The new rules of fixed-period contracts are mentioned on website of the Dutch government via this link. Unfortunately all information is in Dutch (thus find a Dutch-speaking student or roommate or otherwise contact us!). When you click on “Verhuur voor korte tijd”, you will find the new conditions for both (non-selfcontained) rooms and apartments.

Financiën…

Duwoners kreeg van een bewonerscommissie een vraag over de huurtoeslag en of je deze kon kwijtraken na huurverhoging van 1 juli.

Allereerst willen wij benadrukken dat in principe de huurder zelf verantwoordelijk voor de huurtoeslag en deze ook zelf moet aanvragen. DUWO doet dat niet voor je. Je kan tot 1 september huurtoeslag aanvragen voor niet alleen het huidige jaar, maar ook nog voor het jaar ervoor. Hiervoor kun je meer info vinden op de website van de belastingdienst

Als je als huurder al huurtoeslag toegwezen hebt gekregen en door de huurverhoging van 1 juli boven de huurtoeslaggrens dreigt te komen, wat moet je dan doen? DUWO laat weten dat “als je vóór de huurverhoging huurtoeslag ontvangt, dan blijf je hetzelfde bedrag ontvangen. Ook als je met de nieuwe huurprijs de huurgrens voor jongeren overschrijdt.”

Duwoners heeft dit gecheckt bij de belastingdienst. De informatie blijkt min of meer te kloppen. Indien je al huurtoeslag krijgt dan raak je deze niet meer kwijt door het zogenaamde “verworven recht”. Je behoudt het recht op de maximale huurtoeslag die je eerder kreeg en deze wordt volgens de belastingtelefoon geindexeerd. Dus bij huurverhoging krijg je in principe ook een hogere huurtoeslag

Veel informatie is over dit onderwerp te vinden op de volgende link:
http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/wijzigingen_doorgeven/wijzigingen_2013/wonen/de_hoogte_van_mijn_huur_verandert/de_hoogte_van_mijn_huur_verandert

DUWO laat weten de huurprijzen (en dus ook de huurverhogingen) een paar keer per jaar door te geven aan de belastingdienst. Je kan zelf toetsen om de huurverhoging is doorgegeven door te kijken bij Mijn Toeslagen op www.toeslagen.nl.

Als je specifieke vragen hebt dan kun je het best de belastingtelefoon bellen.

Dit jaar is voor het eerst dat DUWO automatische afrekeningen heeft verstuurd over de servicekosten.  Bij Duwoners zijn veel vragen binen gekomen over de brief aangezien deze onduidelijk is vooral voor huurders van onzelfstandige eenheden. In de brief staat dat het een individuele afrekening betreft, maar uit de bijlage is dat niet duidelijk. Als je ineens 200 euro extra moet betalen dan lijken dat gemeenschappelijk kosten zijn.

Ook staat er dat je je tot de bewonerscommissie moet richten bij vragen over de afrekening. Dit klopt niet! Bij vragen moet je echt bij DUWO zijn, zij zijn er voor om jouw vragen te beantwoorden. Als het goed is heeft de bewonerscommissie wel de gemeenschappelijke kosten van jouw complex met DUWO doorgenomen en gecontroleerd.

Als je afvraagt of de afrekening wel klopt, onafhankelijk advies wil, of je bent het niet eens met het antwoord van DUWO dan kun je ook bij Duwoners terecht. Wij zullen kijken of we je kunnen helpen. Duwoners heeft DUWO wel gevraagd betere info te leveren bij de afrekening van de servicekosten.

Het antwoord is simpel: NEE. In Amsterdam is de verhuurder (DUWO) vanaf 2012 verplicht de gemeentelijke belastingen te innen bij onzelfstandige woningen (“kam- ers”). Hierdoor is voor deze huurders de mogelijkheid vervallen om kwijtschelding voor deze belastingen aan te vragen. DUWO krijgt nu de aanslagen van het hele complex en zal deze kosten verhalen op de huurders. Huurders van zelfstandige wo- ningen kunnen dus wel kwijtschelding aanvragen.

Gemeentelijke belastingen die van belang zijn, zijn de afvalstoffenheffing (AFV, voor het ophalen en verwerken van huisvuil en grofvuil) en de zuiveringsheffing (ZH, voor de reiniging van het afvalwater) die via Waternet loopt. Duwoners vindt het een oneerlijke situatie dat onzelfstandige huurders voor deze belastingen geen kwi- jtschelding kunnen aanvragen. In andere gemeentes is dat beter geregeld (zie Delft, Leiden). Wij zullen hier voor gaan lobbyen dat er in Amsterdam ook Tegemoetkoming Woonlasten Kamerhuurders (TWK) komt.

Eind 2014 is naar huurders van een aantal Amsterdamse complexen met onzelfstandi- ge woningen een email verstuurd waarin gemeld werd dat de gemeentelijke belastin- gen (AFV en ZH) geïnd zullen worden via DUWO. Bij de meeste complexen gebeurt dat al, maar bij oudere complexen was dat nog niet overal het geval. Duwoners is daarom om advies gevraagd. Wij hebben aanbevolen om deze kosten periodiek – dus per maand – als een voorschot in rekening te brengen, zodat de huurder niet ineens voor grote onverwachte verrassingen komt te staan als DUWO een factuur stuurt met het hele bedrag. Het is wel verstandig de bedragen te controleren. Indien je niet eens met het bedrag (dit is in te zien op MijnDUWO) dan kan jealtijd bij DUWO om opheldering vragen. Mocht je er met DUWO niet uitkomen dan kun je uiteraard altijd ook bij Duwoners aankloppen voor advies.

Kijk eventueel voor meer informatie over dit onderwerp ook op de DUWO-website.